好文分享

《教你輕鬆學會投資營建股》- 丁彥鈞 重點整理

建設公司:
規劃建案賣給消費者,會計上採用「全部完工法」認列,直到不動產完成移轉,才可以認列獲利。

營建公司:
依據建設公司給的設計圖進行施工,以賺取利潤,會計上採用「完工比例法」認列。

觀察財報中之「合約負債」、「未認列合約承諾」以預測建設公司未來年度的營收及獲利。

會計科目「合約負債」在IFRS 15號公報「客戶合約之收入」實施前係以會計科目預收收入列示,因此合約負債是建設公司銷售預售屋時,預先向客戶收取的訂金,而訂金通常是不動產總價的1~2成,因此可以反映建案銷售的狀況,隨著建案逐漸完工,預收款比例增加,合約負債的金額也會隨之增加,另外預售屋階段,建築物控制權、規格與建材均由建設公司決定,因此需等建案完工交屋時,才可以由合約負債一次認列為收入。

「未認列合約承諾」會出現在財報的附註揭露段,通常與「或有負債」一併揭露,投資人可以關注「重大或有負債及未認列合約承諾/重大承諾事項及或有事項」來獲知建設公司截至財報日止的預售屋之已售出金額。

建設公司存貨型態的土地分為:

  • 待建土地:
    建商養地中,已購入土地,但尚未開發。
  • 在建土地:
    土地上已有建築物,建築物正在蓋,尚未完成。
  • 待售房地:
    土地上的建築物已完全蓋好,但房子尚未賣出,所有權尚未移轉,故仍留在建設公司帳上。

建設公司通常會委託代銷公司幫忙銷售不動產,委託方式可分為下列3種:

  • 包櫃:
    代銷公司僅支付現場銷售人員薪水,建設公司僅需支付整個建案營收之1~1.5%佣金。
  • 純企劃:
    代銷公司不但要支付現場銷售人員薪水,還要負擔廣告企劃費用,建設公司約需支付整個建案營收之2~2.5%佣金。
  • 包銷:
    代銷公司需支付所有的銷售費用,因此建設公司需給予較高的佣金,行情約是整個建案的5~6%。

建商與地主合建方式有三:

  • 合建分屋:
    地主提供土地,建設公司提供建築物,建設公司與地主各自以自身名義登記為起造人,於興建完成後,按約定比例分配房屋及土地,並各自銷售。
  • 合建分售:
    地主出售土地,建設公司出售建築物,雙方各自銷售,消費者需和地主及建設公司同時簽訂買賣契約。
  • 合建分成:
    將出售不動產的利潤,依約定的比率分配給建設公司和地主。

建設公司出售不動產時,需將不動產拆分成土地跟房屋,土地部分依據土地稅法第28條繳納土地增值稅,另依據加值型及非加值型營業稅法第8條規定無需繳納營業稅,亦依據所得稅法第4條規定不需繳納營利事業所得稅;房屋部分則需繳納5%的營業稅,並依據各縣市政府訂定的房屋評定現值計算財產交易所得,進而繳納所得稅。然自105年1月1日實施「房地合一制」後,105年1月1日後取得之土地,以不動產賣出價格,扣除當初之購買價格、相關費用、土地漲價數額後,應課徵營利事業所得稅。

影響營建股股價的因素,是未來的表現,而不是過去的獲利,正確買賣營建股的時點為在本益比高時買進,本益比低時賣出,並運用每股淨值及未來每股獲利折現值來評價。

 

👉資料蒐集相關網站👈

實價登錄網站
建築工程履歷查詢系統
地籍圖資網路便民服務系統